北京房地产市场住宅预售量9月后开始出现上升趋势。记者日前从北京房地产交易网
获悉，今年8月，北京住宅预售数量为12357套，比去年同期少2500多套。但到了9月份，销售量反而比去年同期多出近1500套，10月份这一数字已升至3000多套。从这些数据分析来看，北京房地产市场从今年9月开始逐渐走出观望期，宏观调控对北京住宅销售量的影响已开始减小，回暖将在2006年继续体现。
“明年需求量还将进一步释放，房价还将持续上涨。”中原地产华北区域总经理李文杰分析认为。
“2005年现状”
9、10月住宅成交量超去年同期
北京房地产交易网提供的数据还显示，2005年北京房地产市场预售量从5月份起就比去年同期有所下降，这种下降趋势一直持续到2005年8月。中原地产统计数据也显示，2005年1—11月份，北京普通住宅预售房供应量约1779万平方米，较2004年同期相比下降了13.5%，预计2005年12月住宅预售房供应量将小幅上升。但由于市场需求并没有明显回暖迹象，所以12月份供应面积也不会有太大变化，预计2005年全年供应量将不会大于2004年。同样2005年1—11月份，北京住宅市场成交量较去年同期相比有所下降，下降幅度约7%.这些数据进一步显示，今年北京房地产市场受宏观调控政策影响，使购房者和开发商都开始观望，这使2005年预售房供应量开始下降。
但北京房地产交易网数据同时也显示，北京住宅成交量从今年9月开始比去年同期有所回升，而这种上升趋势已持续至11月。“虽然从整体开发量和交易量来看，北京房地产市场比去年有所下降，但从销售量趋势来看，北京房地产市场近几个月已开始出现回暖趋势。”北京宏济创业房地产公司副总经理毛炳辉表示，一方面是今年5月份开始的宏观调控影响了房地产交易量，另一方面购房者的观望态度也积累了大量购买需求，这些需求从9月起开始集中释放。
事实上，今年市场的现状并不能作为未来市场成交量的参考，由于今年宏观政策的出台，导致大量购房者出现观望，这极大地影响了住宅成交量。但北京购房者和外地在京置业者的需求并没有降低，这表明北京住宅市场需求量依然强劲。
“2006年预测”
土地及住宅供应量将较大增长
据了解，8·31过关住宅项目用地规划建筑面积3265万平方米，去年预计2005年全年北京商品住宅新开工面积将在1500万平方米左右。但今年通过公开招拍挂方式出让的土地规划建筑面积仅250万平方米。这样看来，仅8·31过关项目就有1765万平方米还没有供应，加上今年出让的250万平方米的土地，2006年北京房地产市场中至少有2000万平方米存量土地。
“这些项目推迟入市的原因，除了手续繁琐、资金短缺及某些项目本身开发周期较长外，最主要的原因还是受宏观调控政策的影响，使今年入市项目明显减少。今年推迟入市的项目将于明年进入房地产市场，而今年成交的土地也将有一部分在明年上市，这将使2006年住宅供应量较2005年有较大增长。”北京国际投资发展有限公司总裁杜猛认为。
同时他还认为，每年年中都是住宅项目供应较集中的时期，所以2006年年中可能会出现住宅项目集中上市现象。中原地产预测数据也显示，2006年北京房地产市场销售量将超过2005年。部分房地产经纪公司调研数据也显示，2006年北京房地产市场实际供应量要比2005年多，甚至会超过2004年。
涨价探望
明年供求双升房价涨幅难料
北京房价三年来持续上涨，明年供求可能平衡
北京近3年住宅市场价格增幅较大。2004年北京期房均价为6122元/平方米，较2003年增长了5%；2005年1—10月份，普通住宅市场期房价格为6860元/平方米，较2004年同期相比增长了18.6%，可见，2005年虽然实行了宏观调控政策，但住宅市场销售价格较往年相比涨幅仍很大。
从今年上市项目来看，大部分都是8·31前批准的土地，而大批8·31过关土地还没有上市。从8·31过关土地规划用途来看，住宅用地占绝大比例，其规划建筑面积所占比例达75%.2006年住宅市场上将以这些项目为主。
从土地供应来看，2006年住宅销售价将继续上涨。
但房价走势最终取决于两个因素，即供应和需求，而通过前面对供应量和需求量的分析可看出，2006年住宅市场将会出现项目集中供应现象，今年抑制需求也将在明年有明显释放，这将使供需量达到平衡，而供应结构则直接决定了明年房价的走势。“我们可以预计，2006年住宅市场销售价格将继续上升，但宏观政策的延续性将决定其增幅速度。”李文杰说。
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